1. prosince 2010

Směrnice č. 2/2010/JR





Příloha č. 3)
Směrnice č. 2/2010/JR

Směrnice o nájemném z bytů
pořízených v družstevní bytové výstavbě, o nájemném z bytů pořízených z privatizace z majetku města Odolena Voda o úhradách za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů

§ 1
Předmět úpravy
  1. Tyto směrnice upravují
    1. nájemné v bytech v nájmu fyzických osob - členů bytového družstva (dále jen „nájemce“) v domech postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí  poskytnutou podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě 1), v domech ve vlastnictví družstva pořízených z privatizace z majetku města Odolena Voda
    2. úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů uvedených v písmenu a), která nejsou upravena zvláštními předpisy (dále jen "služby").

  1. Ustanovení těchto směrnic se použijí obdobně i pro určení nájemného v bytech pořízených v družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb pořízených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí  poskytnutou podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, které jsou v nájmu fyzických osob - členů bytového družstva a k nimž bylo zřízeno věcné břemeno ve prospěch družstva podle zvláštního právního předpisu 2).

§ 2
Základní pojmy

Pro účely těchto směrnic se rozumí:
  1. nájemným cena za užívání pronajatého družstevního bytu,

  1. podlahovou plochou bytu součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství 3) a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha balkónů, lodžií, teras a sklepů, které nejsou místnostmi, se započítává pouze jednou polovinou podlahové plochy, s výjimkou domů kde se převádějí byty do vlastnictví. V těchto domech se rozumí podlahovou plochou výše spoluvlastnického podílu.

  1. místností uzavíratelný prostor, který je uzavřen ze všech stran pevnými stěnami, podlahou a stropem,

  1. domem

        1. dům, ve které jsou vymezeny byty a nebytové prostory jako jednotky podle zvláštního právního předpisu 4), včetně příslušenství,
        2. dům včetně příslušenství samostatně financovaný podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě a individuální bytové výstavbě, který není domem podle bodu 1,

  1. pozemkem zastavěný pozemek, na němž se bytový dům nachází, a pozemek související s užíváním a provozem bytového domu,

  1. orgánem družstva orgán, v jehož působnosti je stanovení nájemného z bytu,

  1. uživatelem bytu osoba, která byt nebo část bytu užívá po dobu, která v součtu činí nejméně 30 dnů v kalendářním roce.


§ 3
Nájemné

(1) Roční nájemné z bytů zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady a výdaje domu, ve kterém se byty nacházejí,  zvýšené podle odst. 2 a snížené podle odst. 3 (dále jen „upravené náklady domu“).
Ekonomicky oprávněnými náklady a výdaji domu jsou

  1. náklady na revize, opravy a údržbu domu, které podle přílohy k těmto směrnicím nejsou součástí cen služeb, a výdaje na rekonstrukce 5) a modernizace 5) domu, pokud nejsou uvedené náklady a výdaje hrazeny ze zdrojů podle odst. 2,
  2. náklady na opravy v bytech, které je družstvo povinno hradit podle nájemní smlouvy, zvláštních právních předpisů 6) nebo stanov, nejsou-li hrazeny ze zdrojů podle odst. 2,
  3. náklady na správu bytů, domu a družstva,
  4. splátky dlouhodobého investičního úvěru na družstevní bytovou výstavbu 1) vztahujícího se k domu (dále jen „anuita“),
  5. splátky ostatních úvěrů poskytnutých družstvu a vztahujících se k domu, zejména úvěrů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu,
  6. pojištění domu a pozemku,
  7. účetní odpisy domu nebo bytů vymezených jako jednotky podle zvláštního právního předpisu 4), jestliže družstvo podle zvláštního právního předpisu 7) odpisy uplatňuje,
  1. daň z nemovitostí za dům nebo byty a za pozemek,
  2. daň z příjmů právnických osob, resp. její část zaplacená družstvem z výnosů, o které byly sníženy ekonomicky oprávněné náklady domu podle odst. 3 písm. c),
  3. náklady spojené s pozemkem, zejména úklid a údržba pozemku a nájemné placené družstvem vlastníkovi pozemku

vynaložené v běžném  roce.
(2) Ekonomicky oprávněné náklady a výdaje domu se zvyšují o tvorbu finančních zdrojů na revize, údržbu a opravy domu, které nejsou součástí cen služeb, a na rekonstrukce a modernizace domu, a to formou pravidelných měsíčních i mimořádných jednorázových příspěvků nájemců bytů (dále jen „dlouhodobá záloha“).

(3) Ekonomicky oprávněné náklady a výdaje domu se snižují o
  1. úvěry, dotace a dary poskytnuté družstvu na úhradu ekonomicky oprávněných nákladů a výdajů domu,
  2. členské vklady upsané podle stanov nájemcům bytů na financování výdajů na rekonstrukce a modernizace domu,
  3. nájemné z bytů, které nejsou v nájmu fyzických osob – členů družstva, nájemné z nebytových prostorů v domě a o jiné výnosy družstva z domu, a to ve výši stanovené orgánem družstva.

          • (4)  Upravené náklady domu se rozpočítají na jednotlivé byty podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše bytů v nájmu členů družstva – fyzických osob v domě
(5)  Anuita se rozpočítává na jednotlivé byty podle výše nesplaceného úvěru připadajícího na jednotlivý byt.

(6)  Náklady spojené se správou bytů, domu a družstva (např. odměny členů orgánů družstva, náklady na vedení účetnictví, vyúčtování nájemného a služeb, odpisy majetku vyjma odpisů uvedených v odst. 1 písm. g), osobní náklady zaměstnanců družstva vyjma zaměstnanců zajišťujících opravy a údržbu domu a služby, náklady na provoz budovy sídla družstva a jiných administrativních a provozních budov a prostor aj.) se na jednotlivé byty rozpočítávají stejným dílem. Uvedené náklady jsou hrazeny pevně stanovenou částí nájemného ve výši určené orgánem družstva (dále jen „poplatek na správu“).

(7) Jestliže se jedná o dům vymezený v § 2 písm. d) bodu 1 ve spoluvlastnictví družstva, týkají se ustanovení § 3 o upravených nákladech domu a jejich rozpočítání na jednotlivé byty pouze části nákladů připadajících na spoluvlastnický podíl družstva. Jestliže v takovém domě vznikla právnická osoba společenství vlastníků jednotek 4), je součástí upravených nákladů domu příspěvek na správu domu a pozemku hrazený družstvem podle zvláštního právního předpisu 4) této právnické osobě.

(8) Nájemné se stanoví jako záloha; to neplatí pro poplatek na správu. Záloha na nájemné se kromě dlouhodobé zálohy každoročně s nájemci vyúčtuje, a to současně s vyúčtováním služeb. Rozdíly z vyúčtování se podle rozhodnutí orgánu družstva vypořádají s nájemci ve stejném termínu jako vypořádání rozdílů z vyúčtování služeb nebo se zúčtují s dlouhodobou zálohou.

§ 4
   Služby

(1) Službami se rozumí ústřední vytápění, dodávka teplé vody, úklid společných prostor v domě,  užívání výtahu, dodávka vody z vodovodů a vodáren a odvádění odpadních vod kanalizacemi (dále jen „vodné a stočné“), osvětlení společných prostor v domě, kontrola a čištění komínů, odvětrávání bytů společným odtahovým ventilátorem, popřípadě další služby, na nichž se družstvo s nájemcem dohodne.
(2) Ceny služeb se stanoví podle zvláštních právních předpisů 8). Není-li v těchto předpisech stanovena regulace cen služeb, sjednávají se jejich ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.

(3) Do cen služeb nelze zahrnout tu část nákladů, která je spojena s užíváním nebytových prostor v domě, a dále náklady na revize, opravy a údržbu domu, které jsou zahrnuty do nájemného.

    • (4) Ceny služeb, pro které není stanoven způsob rozúčtování na jednotlivé nájemce zvláštními právními předpisy 8), se rozúčtují podle kritéria schváleného  nejméně 3/4 nájemců v domě. Nedojde-li ke schválení způsobu rozúčtování cen služeb nájemci podle předcházející věty, rozúčtují se ceny za

  1. kontrolu a čištění komínů podle počtu nájemcem využívaných vyústění kouřovodů do komína a typů používaného vytápění dle pasportů komínů,
  2. odvětrávání bytů společným odtahovým ventilátorem podle podlahové plochy bytů v položce el.energie
  3. vodné a stočné v poměru hodnot naměřených podružnými vodoměry osazenými v bytech
  4. ostatní služby, osvětlení společných prostor v domě a užívání výtahu, podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě
  5. úklid společných prostor v domě – rovnoměrně na každý byt
  6. teplo a TV dle vyhlášky 372/2001 Sb.
  7. STA – podle podlahové plochy v položce el.energie
(5) Pokud je podle odstavce 4 schváleným kritériem počet uživatelů bytu, je podmínkou jeho použití převzetí závazku všemi nájemci v domě oznamovat družstvu změnu počtu uživatelů bytu. Ceny služeb se pak rozúčtují podle průměrného počtu uživatelů bytu za kalendářní rok.

(6) Družstvo účtuje nájemcům měsíční zálohy za jednotlivé služby (kromě služeb uvedených v odst. 4 písm. a), jejichž cena je stanovena pevnou částkou a s nájemci se nevyúčtovává) jako 1/12 z předpokládané roční ceny služby stanovené z ceny v předchozím kalendářním roce, upravené o rozdíl v ceně dohodnuté s dodavatelem služby na běžný rok.

(7) V průběhu roku je družstvo oprávněno po předchozím oznámení nájemci změnit měsíční zálohy v míře odpovídající změně ceny služby nebo změně počtu uživatelů bytu nebo jiných podmínek, za kterých se služba poskytuje, zejména při změně rozsahu nebo kvality služby.
(8) Skutečná výše cen a zaplacených záloh za jednotlivé služby se s nájemcem vyúčtuje vždy za kalendářní rok (dále jen „zúčtovací období“), a to nejpozději do konce čtvrtého měsíce po skončení zúčtovacího období. Rozdíly z vyúčtování jsou splatné nejpozději  do konce sedmého měsíce po skončení zúčtovacího období.

(9) Družstvo na základě písemné žádosti nájemce doloží, že stanovení záloh za služby, ceny služeb a jejich rozpočítání na nájemce jsou v souladu s těmito směrnicemi.

§ 5

Splatnost nájemného a úhrad za služby


Nájemné a zálohy za služby se platí měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné.

§ 6

Účinnost

Tyto směrnice byly přijaty shromážděním delegátů dne15.11.2010 a nabývají účinnosti dnem 1.1.2011.




1) Např.vyhláška Federálního ministerstva financí České socialistické republiky, ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 745/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb.
2) § 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. a zákona č. 72/1994 Sb.
3) § 121 odst. 1 občanského zákoníku.
4) Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.
5) § 33 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
6)  § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
7) § 56 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví,  ve znění pozdějších předpisů.
8) Vyhláška č. 372/2001 Sb.; výměr Ministerstva financí č. 01/2011.


Příloha
Stanovení cen služeb

a) Užívání výtahu


Do ceny služby se zahrnují náklady na
  • spotřebu elektrické energie na provoz výtahu (je-li samostatně měřena),
  • provádění odborných zkoušek, odborných a provozních prohlídek,
  • mazání výtahu včetně mazacích tuků a olejů,
  • provádění drobných oprav po odborné prohlídce,
  • seřizovací práce,
  • vyprošťování osob z výtahu,
  • údržbu a malé opravy k zabezpečení provozuschopného stavu výtahu a k odstranění nepojízdnosti výtahu,
  • čištění šachty a šachetní prohlubně,
  • vyproštění předmětů spadlých do prohlubně šachty nebo uvízlých v kleci,
  • obnovu poškozených předepsaných návodů a štítků na šachetních dveřích a v kleci výtahu,
  • opravy svítidla v kabině vč. výměny žárovky,
  • nátěry kabiny, šachetních dveří a šachty,
  • výměnu rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří.

Do ceny služby se nezahrnují náklady na střední a generální opravy výtahu (např. výměna hnacího zařízení, lan, vodících lišt, kabiny) a výdaje na modernizace a rekonstrukce výtahu (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy).

b) Úklid společných prostor v domě


Do ceny služby se zahrnují náklady na
  • mzdu zaměstnance družstva, včetně povinného pojištění,
  • úklidové prostředky a pomůcky vč. ochranných pomůcek,
  • čištění oken ve společných prostorách,


c) Osvětlení společných prostor


1. Do ceny služby se zahrnují náklady na
  • spotřebu elektrické energie ve společných prostorách, včetně nájemného za elektroměry,

2. Do ceny služby se nezahrnují náklady na
  • údržbu rozvodů elektřiny (např. dotahování svorek)
  • výměnu žárovek a zářivek,
  • opravy a výměnu vypínačů, spínačů, schodišťových automatů a jističů,
  • opravy a výměnu osvětlovacích těles,
  • revize elektroinstalací a po revizní opravy,
  • dobíjení akumulátorů a doplňování elektrolytu nouzového osvětlení.
  • náklady na výměnu stávajících rozvodů elektřiny nebo vybudování rozvodů nových  
Tyto náklady jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy.


d) Odvětrávání bytů střešním ventilátorem

Do ceny služby se zahrnují náklady na
  • spotřebu elektrické energie na pohon ventilátorů (je-li samostatně měřena),
  • kontroly a údržbu ventilátorů.
Náklady jsou zahrnuty v záloze na el.energii.
Do ceny služby se nezahrnují náklady na opravy ventilátorů včetně jejich výměn (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy).


e) Příjem televizního signálu


Do ceny služby se zahrnují náklady na

  • spotřebu elektrické energie (je-li samostatně měřena),náklad je zahrnut v položce el.energie


Do ceny služby se nezahrnují náklady na výměnu antény a rozvodných kabelů, kontrolu, údržbu a opravy včetně výměn jednotlivých částí antény,např. rozbočovačů a zesilovačů (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy).


f) Dodávka tepla pro vytápění a ohřev vody

Cenu služby tvoří ceny placené družstvem dodavatelům.
Do ceny služby se nezahrnují náklady na pořízení, kontroly, opravy a výměny vodoměrů a měřičů tepla, náklady na opravy rozvodů vody a tepla včetně jejich výměny (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy). Do ceny služby se dále nezahrnují náklady na rozúčtování tepla a teplé vody a vyúčtování s jednotlivými nájemci  (jsou samostatným nákladem vyčísleným ve vyúčtování poskytovaných služeb).



g) Vodné a stočné

Cenu služby tvoří ceny placené družstvem dodavatelům.
Do ceny služby se nezahrnují náklady na pořízení, kontroly, opravy a výměny vodoměrů, náklady na opravy rozvodů vody a odpadních vod včetně jejich výměny (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z dlouhodobé zálohy). Do ceny služby se dále nezahrnují náklady na rozúčtování vodného a stočného a vyúčtování s jednotlivými nájemci  (jsou samostatným nákladem vyčísleným ve vyúčtování poskytovaných služeb).




V případě nejasností rozhodne o zahrnutí konkrétních nákladů do cen jednotlivých služeb představenstvo družstva.

Schváleno na schůzi delegátů BDOV dne 15.11.2010
 
Administrátor Vladimír Říha